Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym– co wybrać?

Aktualnie obowiązujące stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie, co przekłada się na niską ratę kredytu i złudne przekonanie, że tak będzie zawsze.

W praktyce banki oferują kredyt standardowy z oprocentowaniem zmiennym oraz od niedawna coraz bardziej zyskujący na popularności kredyt z oprocentowaniem stałym.

A jak to w rzeczywistości wygląda od kuchni?

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce

Według danych Raportu AMRON-SARFiN na koniec II kwartału 2020 r. odnotowano 2,445 mln czynnych umów kredytowych. Średnia wartość udzielonego kredytu w analizowanym okresie to 297.567 zł. Sama liczba umów kredytowych spadła o 19,97 % w stosunku do poprzedniego kwartału i wyniosła 45.179. Ma to niewątpliwie związek z pandemią koronawirusa i zaostrzeniem warunków kredytowych przez banki.

Według różnych źródeł udział kredytów hipotecznych ze stałą stopą oprocentowania w Polsce, jest bliski zeru. Być może Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wpłynie na zmianę tego stanu rzeczy. Na razie aktualna liczba ofert z oprocentowaniem stałym jest niewielka.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową

Podstawowym elementem, który ma wpływ na koszt każdego kredytu, nie tylko hipotecznego, jest oprocentowanie. Wysokość oprocentowania zmiennego można obliczyć według wzoru:

Oprocentowanie zmienne = WIBOR + marża banku

Pierwszą zmienną jest stawka WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate), która określa wysokość oprocentowania, według którego banki skłonne są udzielać pożyczek innym bankom. Dla kredytów hipotecznych najczęściej stosowany jest WIBOR 3M i WIBOR 6M, co oznacza że oprocentowanie jest aktualizowane co trzy lub sześć miesięcy. Na wysokość stawki WIBOR wpływ ma przede wszystkim poziom stóp procentowych.

Drugim parametrem, od którego zależy oprocentowanie kredytu, jest marża banku, określona zwykle na stałym poziomie (choć okresowo może obowiązywać podwyższona marża np. do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej). Ryzyko związane z kredytem hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem, związane jest głównie z wahaniem stóp procentowych i okresowym, nieplanowanym wzrostem raty kredytu.

Na czym polega kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Oprocentowanie stałe przy kredycie hipotecznym gwarantuje stabilną, niezmienną wysokość raty bez względu na wzrost wartości stóp procentowych. Aktualnie dostępne oferty na rynku ograniczają jednak okres obowiązywania stałej stopy procentowej do 5 lat. Po tym terminie wysokość rat kredytu będzie przeliczona zgodnie z oprocentowaniem zmiennym, chyba że bank umożliwia pozostanie przy oprocentowaniu stałym na kolejny okres według nowej oferty.

W każdym przypadku po okresie 5 lat stabilności klient musi być przygotowany na zmianę. Dodatkowo gwarancja stałej raty ma swoją cenę – oprocentowanie stałe jest wyższe, niż stawka oferowana w przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym.

Na ten moment na rynku tylko niektóre banki oferują klientom możliwość wyboru stałej stopy procentowej w kredycie hipotecznym.

Poniżej opis kilku z nich.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w banku PKO BP

Kredyt “Własny kąt hipoteczny” to oferta wielokrotnie nagradzana w rankingach. Decyzja o tym czy wybrać stałe czy zmienne oprocentowanie zależy od klienta. Stała stopa oprocentowania obowiązuje w okresie 5 lat i stanowi sumę 5-letniej stałej stopy bazowej i marży banku, zgodnie ze wzorem:

Oprocentowanie stałe = 5 letnia stała stopa bazowa + marża banku

Bank ogłasza wysokość stałej stopy bazowej na swojej stronie internetowej, a jej wartość nie zmienia się w ciągu dnia, w którym została opublikowana. Wysokość stopy bazowej, która ma być wpisana do umowy lub aneksu do umowy kredytowej, ustalana jest według wartości z dnia wydania klientowi formularza informacyjnego. Jakie rozwiązanie bank proponuje po upływie 5 lat stałego oprocentowania? Możliwości są dwie:

• kredyt będzie oprocentowany według zmiennej stopy procentowej,
• klient będzie miał możliwość złożenia wniosku o zmianę oprocentowania zmiennego na stałe, zgodnie z aktualnie obowiązująca ofertą banku.

Co ważne, za zmianę sposobu oprocentowania ze zmiennego na stałe, bank nie pobierze żadnych prowizji czy opłat. Jednak w czasie, kiedy obowiązuje stała stopa oprocentowania nie ma możliwości przejścia na oprocentowanie zmienne, nawet jeśli byłoby to rozwiązanie bardziej korzystne dla klienta. Nie można również podwyższyć kwoty kredytu czy zmienić wartości oprocentowania.

Bank stawia następujące warunki dla osób, które chcą skorzystać z kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym, ale ze stałą stopą oprocentowania w okresie 5 lat:

• zakup nieruchomości na rynku wtórnym,
• spłata kredytu mieszkaniowego,
• refinansowanie poniesionych kosztów na cele mieszkaniowe,

a dla aneksu:

• złożenie wniosku o zmianę sposobu oprocentowania,
• brak zaległości w spłacie zobowiązania,
• zdolność kredytowa,
• okres kredytowania co najmniej 5 lat.

Wniosek o zmianę sposobu oprocentowania ze zmiennego na stałe mogą złożyć osoby, które zawarły umowę o kredyt Własny kąt hipoteczny po dniu 26.08.2018 r.

Wysokość stałego oprocentowania jest uzależniona od rodzaju oferty. Klient, który zdecyduje się na dodatkowe produkty banku lub spełni dodatkowe warunki, może liczyć na niższe oprocentowanie.

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w ING Banku Śląskim

Jeszcze przed końcem 5-letniego okresu, bank wyśle propozycję stałego oprocentowania na kolejny okres obejmujący 60 miesięcy. W przypadku odrzucenia oferty, kredytodawca przeliczy kredyt zgodnie z oprocentowaniem zmiennym, które obejmuje marżę określoną w umowie i stawkę WIBOR 6M, która będzie obowiązywać w tym terminie.

Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe jest możliwa pod warunkiem:

• posiadania kredytu hipotecznego lub budowlano – hipotecznego bez konsolidacji innych kredytów nie mieszkaniowych,
• uruchomienia kredytu przed 21.05.2018 r.,
• do spłaty zadłużenia pozostały co najmniej 62 raty.

Wniosek o aneks do umowy jest bezpłatny i można go złożyć w każdym oddziale banku. 

Bank okresowo proponuje promocje kredytowe. Aktualnie ( do 11.10.2020 r.) obowiązuje Jesienna wyprzedaż oferty “Łatwy start” i “Lekka rata”, gdzie w zamian za spełnienie dodatkowych warunków można uzyskać niższe oprocentowanie.

 

Podsumowanie

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, który rodzaj oprocentowania jest lepszy. Aktualna wysokość stóp procentowych pozwala na uzyskanie tańszego kredytu hipotecznego w oparciu o oprocentowanie zmienne. Z drugiej strony można przypuszczać, że taka sytuacja nie będzie trwała przez cały okres spłaty zobowiązania.

Oprocentowanie na stałym poziomie daje większe bezpieczeństwo i przewidywalność ponoszonych kosztów przez najbliższe 5 lat, a w przypadku ofert, które umożliwiają kontynuowanie stałego oprocentowania – nawet na dłużej. Jest jednak jedna mała wada tego rozwiązania, osoby które wybiorą kredyt ze stałą stopą mogą mieć w okresie 5 lat spłaty prowizję za wcześniejszą spłatę bądź nadpłatę kredytu, czego np. w tym samym banku przy oprocentowaniu zmiennym by nie było (bank PKO BP).